Lo esencial para comprar una propiedad en Marbella como inversor extranjero

Marbella sigue siendo uno de los destinos más atractivos de Europa para la inversión inmobiliaria. Ya sea que compre una segunda residencia, una propiedad para alquilar o una inversión a largo plazo, España ofrece a los compradores extranjeros una vía sencilla para adquirir una propiedad, y Andalucía ofrece algunas de las condiciones fiscales más favorables del país.

¡Sí! No existen restricciones de nacionalidad para comprar propiedades en España.

El único requisito legal es obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero), un número de identificación necesario para cualquier transacción de propiedad, pago de impuestos o contratación de servicios. Puedes solicitar tu NIE en España o en el consulado español más cercano utilizando el formulario EX-15.

Poseer una propiedad en España no otorga automáticamente la residencia, pero existen varias opciones de visa para quienes deseen pasar períodos prolongados en Marbella:

ꕤ Visa No Lucrativa: Para jubilados o personas con ingresos pasivos suficientes, permite residir en España sin trabajar de forma local.

ꕤ Visa de Nómada Digital: Una opción popular para profesionales remotos que trabajan para empresas no españolas.

ꕤ Visas para Trabajadores Autónomos o Emprendedores: Para quienes deseen establecer o gestionar un negocio en España.

Cada ruta tiene requisitos específicos de ingresos y seguros, que varían ligeramente según el consulado que procese su solicitud.

1. Contratar a un abogado. Encargue a un abogado local independiente que realice la debida diligencia sobre el título de propiedad, su situación urbanística y las cuotas comunitarias.
   
2. Obtener su NIE y organizar los fondos. Aunque una cuenta bancaria española no es un requisito legal, es altamente práctica para manejar impuestos, servicios públicos y pagos recurrentes.
   
3. Hacer una oferta / negociar. Su oferta debe aclarar el depósito, el cronograma, las inclusiones y las responsabilidades.
   
4. Firmar el contrato privado (arras). Normalmente se paga un depósito del 10% para reservar la propiedad y establecer los términos de la finalización.
   
5. Firma de la escritura pública ante notario. Ambas partes firman la escritura pública y la propiedad se inscribe a su nombre en el Registro de la Propiedad.
   
   Para promociones de obra nueva o viviendas a estrenar: Los promotores deben garantizar los pagos antes de la finalización bajo la Ley 38/1999, y proporcionar un seguro de daños estructurales por 10 años (Seguro Decenal).

ꕤ Propiedad de reventa: 7% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

ꕤ Propiedad de obra nueva: 10% de IVA + 1,2% de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

ꕤ Honorarios de Notaría y Registro: Estos varían según la complejidad, pero pueden ascender a aproximadamente ~3.000 € en casos de mayor valor.

ꕤ Honorarios de abogado: Normalmente ~1% + IVA

Las compras de reventa suelen tener unos costes de cierre totales del 10-11%, mientras que las de obra nueva rondan el ~12% (incluyendo todos los impuestos y tasas).

Los bancos españoles suelen conceder préstamos de hasta el 60-70% del valor de la propiedad a compradores no residentes, sujetos a la verificación de ingresos y al historial crediticio. Los gastos relacionados con la hipoteca, los costos de tasación y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) del 1,2% se aplican cuando se firma la escritura de préstamo.

Al comprar a un vendedor no residente, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria española utilizando el Modelo 211. Esto sirve como un pago anticipado del Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales del vendedor, que es del 19% para ciudadanos de la UE/EEE y del 24% para nacionales de fuera de la UE.

Marbella se diferencia por su atractivo constante, su infraestructura de alta gama y su sólida demanda internacional. A esto se suman protecciones regulatorias claras, la exención total del Impuesto sobre el Patrimonio bajo las políticas de Andalucía, y un mercado de alquiler de lujo premium, lo que la convierte en una ubicación que recompensa tanto el estilo de vida como la inversión.

En Puente Romano Real Estate, nos especializamos en guiar a compradores internacionales en cada etapa del proceso de compra, desde presentaciones con abogados y configuración de hipotecas hasta orientación fiscal y licencias de alquiler.

Para obtener un recorrido más completo, que incluye listas de verificación, ejemplos de cifras y recursos descargables, asegúrese de leer nuestra Guía Completa para Compradores de Propiedades en Marbella.